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從浙江杭州開始，長三角地區已有10城市限購解禁，但上海仍在堅守。
日益嚴峻的去化
不僅一手房去化堪憂，上海二手房成交量7月份也在大幅下滑。德佑地產監控數據顯示，2014年7月，上海二手房共計成交1.30萬套，環比下跌0.9%，同比下跌36.7%，是自2010年以來的同期最低點。業內人士根據中介行業的成本和現金流評估，月成交1.5萬套為成本線，而1.3萬套就是生死線，一旦跌破，將導致裁員和關店潮。
本報記者 蘇鍶 上海報道
長三角十城限購解禁 上海或現 孤島行情
占據上海庫存大比例的是豪宅產品。今年下半年以來，最高報價為5萬元/平方米以上的商品住宅項目，推盤量為20.7萬平方米，而同價位商品住宅成交量為5.7萬平方米；最高報價在2萬元/平方米以下的商品住宅，下半年以來的推盤量為20.1萬平方米，成交量為32.7萬平方米，遠遠超過市場的供應量。可見，目前剛需購買力仍然非常充足，尤其是一些定價相對偏低的樓盤，去化率明顯，而豪宅難賣。
金豐易居&佑威聯合開發的總裁決策系統顯示，上海商品住宅庫存從去年7月末的701.85萬平方米，上升到瞭今年7月末的874.45萬平方米，增長24.59%。
業內人士指出，從近期市場的情況來看，由於信貸政策持續偏緊，其他城市先後取消限購，但上海堅持不放松，強化瞭購房者對上海樓市的觀望情緒，認為開發商將出現大面積的降價行為。不過，到目前為止，不少開發商仍然對後市抱有信心，不願意降價銷售，導致樓盤去化率普遍偏低。
據德佑地產市場研究部監控數據顯示，截至8月4日，上海市商品住宅可售套數為75703套，較去年同期相比上漲23.8%。德佑地產研究總監陸騎麟表示，"上海庫存高企，開發商必須通過以價換量的形式來提升成交。"
7月份商品住宅新增供應94.66萬平方米，比商品住宅的成交量高出35.04%，而前7個月商品住宅成交量同比下跌三成。金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅分析，在庫存壓力下，預計部分開發商會盡力爭取在8月份有所斬獲，而不是等到傳統的"金九銀十"。
德佑地產研究部分析指出，今年不少新入市的項目，價格仍然處於高位，與購房者的心理預期偏差較大，一直得不到快速的去化。如7月10日拿到預售證的位於靜安區的嘉天匯禦苑項目，其網上房地產最高報價為153300元/平方米，截至目前，該項目去化套數為0。7月19日取得預售證的南匯華年藝庭項目，網上房地產其最高報價39700元/平方米，最低報價29100元/平方米也高出區域平均水平許多，截止目前，該項目去化套數也為0。
最近幾個月，二手房業主不得不擴大議價空間。據德佑地產明日新城店介紹，門店周圍一些較有誠意的業主，議價空間可以達到10%左右，如門店掛牌的一套金外灘花園，已從過去的850萬元降至780萬元，一些總價500萬元左右的房源，報價也下調瞭40-50萬元。然而，客戶對於房價下跌的預期始終比房東的降價幅度大，不少客戶已經不滿足於10%左右的議價空間，期望有更大幅度的跌價，仍然選擇觀望。德佑地產研究總監陸騎麟預計，8月份二手市場仍很難有明顯的改觀，市場的轉機將可能出現在金九銀十。
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黃志堅表示，目前開發商還是處於滾動開發階段，而滾動開發必須要有回款，庫存的不斷上升，意味著去化不利，因此需要促銷。持續的成交低迷，必然導致價格下行。在政策等大環境大體不變的前提下，後市必然會形成以點帶面的以價換量，從而促使成交量回升。隻有成交量維持到一定水平，價格才會止跌企穩，甚至結束下行而掉頭上行。
內容來自sina新聞
5月中旬至7月，上海一手住宅存量直線增長。
政策不變，去化困難，庫存大增，上海的"孤島行情"能持續多久？業內專傢指出，甲種建地怎麼貸款比較會過件如果下半年上海堅持限購，而市場庫存繼續增加，開發商資金壓力必然增大，到年底上市房企還將面臨年終業績報告的壓力，在此情況下，房企"以價換量"的覆蓋面應該會進一步增加。(編輯 徐煒旋)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/08012853443.shtml
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