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生澀的土地買傢
從2010年開始，金地迅速擴大大戶型產品占比，著力打造命名為"天境"系列的高端產品線。在上海公司產品線佈局中，豪宅項目以徐涇、趙巷兩幅土地為載體，與中端住宅的比例已經達到3:7。
2010年-2012年，金地銷售額持續在300億上下徘徊--283億、309億、342億--似乎遭遇"300億魔咒"。在推崇速度膜拜的房地產行業，三年20%的銷售增長無論如何也談不上耀眼。
寧波東禦位於寧波東部新區，所在土地2009年7月以262%的加價率競得，樓面地價8170元。金地將其打造為該區域首個高端項目，多數房源的總價都在400萬元以上。2010年12月，這個建面隻有9.3萬平米的短平快項目開盤。金地2012年報披露，該項目還有大量現房房源未售出。
這期間各大券商分析師的報告中，"重塑、蛻變、提速、拐點"成為評點金地的熱門詞匯。爽約三個年頭之後，這次似乎有所不同瞭。2013年中報披露，上半年銷售簽約197億，同比大漲46.5%，金地開始有瞭擺脫銷售額趑趄不前、重回成長的苗頭。
內容來自sina新聞
在上海融創綠城不具名人士看來，金地"天"字號散去，老產品系列復辟，始自2010的產品高端化戰略已經失敗。
金地的買地魔咒
在2012年以剛需帶動的非均衡性回暖中，上海天境、寧波東禦和常州天際等高端銷售不力。由於大戶型占比過高，金地當年隻售出瞭全部供應量的一半。
公開資料顯示，今年上半年全國賣地收入1.7萬億，增幅77%，創出歷史新高。在供應量、溢價率都高漲的同時，金地的猛烈收儲能否結出善果，還要看未來樓市的臉色。而市場先生並不總是友善的。
雖然剛需盤是目前市場主流，做慣中高端的金地全面轉向還是給人以突兀之感，市場上奉行高周轉路線的高手太多。高周轉必然對成本控制提出更高的要求，有分析師做過測算，金地目前的建安成本約為4000元/平米，比中海高出兩成，管理層希望能將其壓縮到3500元。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/14183470950.shtml
高地價下的戰略搖擺
為此，金地的教訓深刻。2007年金地投入162億元拿地，其中廣東番禺、深圳上塘道、武漢京漢大道等地塊均屬於高價地。此後遭遇金融危機，番禺地塊退地，另外三個項目合計計提3.5億元的存貨跌價準備。2008年，金地幾乎絕跡土地市場。
金地高峰期批量拿地、低迷期蟄伏，獨立分析師杜麗虹將其形象比喻為"休克療法"，她認為這雖然有助於低谷期保持資金鏈安全，代價是損害效益和成長。
在宿命主義者看來，歷史會重演，周期律很難輕易被打破。在金地成長過程中，前兩次激烈土地增儲行動伴隨的都是痛苦，2007年飚地深陷金融海嘯漩渦，2010年搶地直接帶來高管團隊分崩離析，並導致接下來三年的蟄伏調整。
在土地市場上，金地並未顯得得心應手，土地支出在年度間分佈極不均衡，表現出強烈的順周期拿地的特征。2007年以來，金地在土地市場三次集中出手都恰好是樓市景氣高峰期。前兩次，金地踏入瞭同一條河流。批量購地後一年多項目集中開盤，恰逢市場低迷被迫削價出售回籠，無暇顧及土地市場出現的機會。
朝高周轉發起的全面轉型，面臨重重挑戰，在管理層與時間賽跑的過程中，毛利率成為需要格外擔憂的指標。
金地這輪購地支出集中在今年上半年，扣除地價極低的煙臺項目，平均樓面價攀升到最高，這必將對其推盤銷售構成巨大的壓力。金地未來一年新增供應量逐級升高，如果樓市成交量出現波動，將再度面臨痛苦的調整。
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為消化高地價遺產，金地2011年再一次在土地市場消失，當年土地支出隻有23億，不及銷售額1/10。這一年土地市場較為冷清，是逆市增加土地儲備的好時機。2012年3月開始，樓市開始逐級反彈，但金地沒有先知先覺，於當年8月才重返土地市場，年度土地支出與銷售額占比也隻有20%。
這波購地潮的遺產還包括高達5.2億的存貨跌價準備，涉及寧波東禦、上海藝華年、深圳名峰、慈溪鴻悅和常州天際五個項目。其中，地王項目寧波東禦很有代表性。
"看到排名不斷被甩開，公司有壓力。"在今年4月金地集團(600383.SH)2012年報發佈的交流會上，面對一眾基金經理和研究員，金地管理層表現得十分誠懇。
拿地節奏失衡，一個明顯的副產品是土地成本高企。為此，金地在產品端、周轉端作出連續調整，形成瞭過往三年金地戰略不斷搖擺的實況。
相較於同行，金地並未充分受益於2012年樓市的這一輪反轉，銷售額同比隻上漲10.7%。2012年報顯示，未售出的現房成本高達142億，占存貨的比例高達兩成。在實行預售制的房地產業，這無疑是一個極高的比例。
2013年中期平均樓板價扣除瞭煙臺項目
金地偏大戶型的產品結構很大程度上是不得已而為之。與區域佈局相近的萬科相比，金地2009年、2010年平米拿地成本分別高出64%和37%(萬科這兩年每平米土地成本為2401元和2775元)。
在2010年8月一次峰會上，普凱基金合夥人甘美蘭向在場的金地高管公開發難："我手上尋求資金合作的金地項目有好幾個，都是地價高的爛項目。"在尋求合作之外，金地找到的出路是產品高端化，寄望獲得高溢價來彌補土地成本劣勢。
旺銷之下，金地將全年新開工面積提高到667萬平米，而其2012年新開工也不過286萬平米。為金地未來海量供應背書的還有其史上最猛烈的土地增儲行動，上半年202億的拿地支出是2012全年的3倍。
2011年擴大限購、限貸，高端市場受到的沖擊更大，金地高端化的產品線定位顯然不符合市場胃口。以常州天際為例，自2011年初投放市場以來，就一直扮演悲情英雄的角色。常州天際位於常北新區，定位精裝豪宅，最小戶型230平米，開盤價2萬元/平米。常北新區7000元/平米的項目紮堆，鶴立雞群的產品和價格定位造成走貨困難。
據金地內部知情人士透露，為瞭盤活這個項目，金地更換瞭主管營銷的副總，並將戶型和面積改小，以降低總價。"今年的銷售目標是5億，數字看起來稀松平常，但難度很大。"
從財務指標上來看，高端化的確不是解藥。盡管金地的銷售均價顯著高出萬科，但過去三年半以來，金地的銷售凈利率(凈利潤/結算收入)持續低於萬科。2013年上半年，金地結算凈利率隻有5.2%，不足萬科的一半。
為瞭迎合市場，金地迅速轉向，產品定位從偏高端轉向剛需。8月20日中報發佈的交流會上，產品結構的變化成為金地管理層向分析師展示的一大成果："上半年銷售產品中，144平米以下約占69%，下半年推盤中小戶型要占到80%。"
圖片人物為金地集團董事長凌克。今年上半年金地集團202億的拿地支出近3倍於去年全年。
2009年，救市政策帶來樓市V形反轉，金地卷土重來。這波購地潮從當年4月開始，持續到2010年底。其中，金地上海公司拿地支出超過120億。拿地失控直接導致時任金地總裁張華綱和上海公司董事長趙漢忠去職。
數據顯示，2011年四季度至2012年初降台南下營農地貸款價促銷的樓盤進入結轉周期，金地上半年毛利率低至27%，創下多年來新低。
未來一兩年裡，毛利率下滑的壓力將將一直如影隨形。金地上半年不包括煙臺項目的平均樓板價又高出萬科59%--即使後者在一線城市成功補貨後，平均成本仍控制在2735元/平米。
8月中，中報業績交流會之後，分析師一致調高金地今年的銷售額至430億元，認為金地重歸增長軌道。但中報後兩個交易日，金地下跌7.2%，幾乎領跌地產股。顯然，毛利率超預期下滑左右瞭投資者情緒，投資者通常是很難取悅的。
新浪樂居深度報道記者 張盈/文
根據公開資料，今年上半年金地共獲取16個項目，新增土地儲備493萬平米，土地出讓金202億元，略高於同期銷售額。扣除煙臺項目(樓板價不足500元/平米，拉低整體均價效應明顯)，平均土地成本為4263元/平米，創出歷年來樓板價新高。(表1：2007年來金地購地情況)。
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