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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。
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??2015年一開年的廣州房地產市場，便迎來瞭南沙樓市的火爆成交，迎來瞭多幅地塊的出讓。在新的一年，在樓市庫存依然居高不下的情況下，廣州樓市回暖是否還能繼續？房價是否會出現反彈？開發商如何應對復雜的樓市環境？……南方日報記者就此采訪瞭多名業內專傢，試圖從對當前廣州房地產市場的分析中把握未來發展的動向。
??去年，廣州限購松綁傳言不斷，國慶黃金周期間甚至有部分樓盤簽訂1個月或3個月協議“賭限購放松”，協議到期時如限購果真放松，定金即轉為首付正式簽約。廣州市常務副市長陳如桂還在去年8月的新聞發佈會上專門回應稱，廣州限購沒有松綁，房地產市場平穩、健康。
??龍斌表示，限購、限貸兩大房地產政策的調整、取消是判斷2015年房地產政策的基礎。雖然官方用“分類調控”來概括，實質上應是行政幹預逐漸退出，市場化手段重新歸位。逝去的難以再回來，而沒有歸位的仍需行動，如四個一線城市的限購措施很可能上半年作相應調整，以證明自己的政策取向。
??量減價升、逐步回暖、穩定健康——在2014年底的新聞發佈會上，廣州市常務副市長陳如桂用這樣三個詞概括瞭2014年廣州房地產市場走勢。
??世邦魏理仕最新發佈的廣州房地產市場報告稱，展望未來六個月，天河北和番禺區仍將有新高檔住宅單位推出市場，改善型需求主導市場回暖，“當前買傢對於價格較為敏感，短期內高檔住宅市場仍有價格下調壓力”。
??1 問
??經歷瞭以“調整期”、“新常態”為基調的2014年，房地產市場在2015年將向何處去？前不久出爐的《2015年度全國房地產市場報告》提出，樓市將探明底部、復蘇上行，這樣的判斷引發市場廣泛關註。
??世邦魏理仕最新發佈的廣州房地產市場報告稱：“2014年9月末出臺的認房不認貸政策、11月中存貸基準利率的下調以及季內廣州優惠利率幅度輕微增大的利好，刺激瞭改善型需求的增長，高檔住宅銷售有所回暖。但由於買傢對價格比較敏感，回暖僅集中體現在優惠項目上。項目優惠方式包括成交價格議價空間增大，以及加推出價格大幅折讓的新單位。”
??房價是否會繼續漲？
??“土地在廣州屬於稀缺資源，且廣州土地價值較高，在價格較合理的情況下不缺乏買傢。”趙卓文表示，2015年珠三角土地市場將呈現總體偏冷、熱點不斷的格局。自貿區概念下的廣州南沙、珠海橫琴、深圳前海等將更加火熱。“廣州、深圳、佛山等中心城市的土地資源，如果價格合理，依然會有大量資金進入搶奪。”
??“樓市與土地市場是相互聯系、相互影響的，預期樓市的走勢會決定土地市場的走勢。我們預計樓市會有所改善，那土地市場也會有所改善。我個人對2015土地市場的發展還是相對樂觀的。”吳定金說。
??地王效應弱化市場更理性
??數據顯示，去年前11個月，廣州市銷售房地產面積730萬平方米，相比去年下降瞭27%，全市房地產均價15110元/平方米，同比上升14.5%。經初步瞭解，全市一手房庫存量是1017萬平方米，“雖然比前年庫存量多一些，但應該說處於合理區間。過去廣州每年銷售房地產面積大概是800萬到1200萬平方米左右，12個月的去化周期是正常的”。
??此外，韓世同認為，樓市庫存量大、產品定位偏高端，不符合市場需求等原因都是房企轟然倒下的導火索。
??同策咨詢研究部總監張宏偉撰文稱，對於大多數中小型房企而言，無論在資本市場還是銷售市場都無法與大型品牌房企抗衡，使得中小房企在2015年仍然會面臨比較大的資金面的問題，有可能出現債務違約風險。他羅列瞭三類“危險房企”：產品類型偏高端、周轉率較慢的企業；前期拿地過於激進，導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業；資信不太好，貸款受限的中小企業。
??是否會有房企“轟然倒下”？
??在合富輝煌首席分析師黎文江看來，廣州一手房庫存量1000多萬平方米，大戶型比較多，導致消化困難，消化期在18個月以上，即使新貨供應量有所減少，廣州總體供應量不會減少。他表示，由於土地、勞動力、建材等成本不斷上漲，會推動房價上升。此外，預計2015年有13宗地王項目集中上市銷售，高價位地王樓盤的成交量，會結構性拉動廣州樓市整體均價上漲。預計2015年廣州一手房價格會同比上漲15%以上。
??報告指出，展望未來六個月，天河北和番禺區仍將有新高檔住宅單位推出市場，改善型需求主導市場回暖。“當前買傢對於價格較為敏感，短期內高檔住宅市場仍有價格下調壓力。”
??高檔住宅價格近期或下調
??限購是否會松綁？
??房企不宜把門檻抬得太高
??在吳定金等專傢看來，廣州“穗六條”中非廣州市戶籍居民傢庭需提供在廣州3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的規定是限購“組合拳”中的一記重擊。黎文江認為，調控最嚴厲的階段已經過去，預計今年“穗六條”會取消，外地人限購，豪宅限購會放松。
??曾幾何時，光耀地產、佳兆業都是中國房地產百強開發企業排行榜的常客，如今卻先後曝出兌付危機。光耀地產折戟於經營不善和民間融資，佳兆業則受困於房源被鎖等監管風險因素。
內容來自sina新聞
??合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，這兩年地王不斷在一二線城市出現，預計2015年一二線城市的地王現象不會中斷，不過，由於房屋市場調整，過往地王帶動周邊房價的效應逐漸弱化，反而形成地王項目入市而成本過高競爭力相對不足的尷尬。“這個現象會提醒房企舉牌拿地時適可而止，土地市場的理性程度會大大提高。”
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-14/10315960956137196274684.shtml
??2 問
??佳兆業違約事件繼續發酵，繼位於深圳的所有在售房源被政府鎖定後，其在深圳其他幾乎所有的地產業務也被叫停。
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??外地人限購或有望放松
??限購政策自2010年4月“新國十條”起至今已經四年有餘，目的是為瞭抑制房價過快上漲。全國一度有46個地級以上城市實施瞭限購令，包括瞭全部一線、二線城市和主要三線城市。去年，全國各地開啟樓市限購令松綁模式，本輪調控中出臺限購令的46個城市，如今僅剩北上廣深及三亞五座城市堅守，其他41城已陸續松綁。
??進入2015年，廣州限購有沒有可能真正松綁？這一問題備受很多市民關註。
??對此，趙卓文說，廣州樓市已不是供不應求的市場，樓價也基本穩定、上下波動幅度不大，具備瞭放松限購的條件。
廣州樓市今年何處去
??回看廣州市土地市場，2014年全年廣州市土地成交金額超841億元，超額完成年初定下800億元的目標，同比2013年的762億元增長10%。
??4 問
??激進型房企資金鏈趨緊
??走出量減價升的2014年，廣州樓市在2015年將面對怎樣的未來？
??據瞭解，佳兆業今明兩年在廣州住宅市場上連推四個全新項目，包括佳兆業城市廣場、佳兆業天禦、佳兆業天墅以及佳兆業1號。黃埔南玻項目佳兆業城市廣場已經入市在售，而白雲梅花園項目佳兆業天禦、金融城板塊項目佳兆業1號和白雲區同寶路項目佳兆業天墅預計2015年陸續面市。如今，這四大項目何去何從，仍然存疑。
??今年以來，廣州接連掛牌廣州開發區熱點地塊，吹響廣州新年土地出讓號角。今年廣州土地市場將如何演變，能否繼續延續去年底的火爆狀況？
??2015年，是否會有房企會在前進的路上轟然倒下？
??3 問
??韓世同以佳兆業、光耀集團等企業為例分析，認為融資成本與用地成本較高是企業經營出現困難的最大問題。韓世同說，“佳兆業、光耀都屬於戰略擴張較快的激進型企業，此前的盲目擴張和投取‘地王’都在一定程度上加劇資金鏈的斷裂。”
??“總體企穩，偶有上升”成為房地產專傢的相同看法。省房協理事趙卓文表示，無論從市場本身的發展而言還是國傢經濟的發展來看，樓市必定維持在穩定狀態。他說：“這幾年地價和房價上升都太快瞭，有調整的必要”。
??5 問
??南沙會否上演自貿區行情？
??2014年的廣州土地市場，如過山車般跌宕起伏，扣人心弦。戴德梁行第四季度市場分析報告指出，在廣州土地出讓低潮中，荔灣廣鋼新城地塊、天河油制氣廠地塊、白雲紅雲塗料化工廠地塊、黃埔蘿崗中心地塊等“地王”房屋二胎 房屋二胎借款要繳清才能貸款全省皆可處理、“巨無霸”仍湧現。這也拉動廣州土地出讓收入一路水漲船高，並最終再度刷新紀錄。
??廣東自貿區獲批“滿月”，據統計，自貿區獲批的一個月，南沙成交達到1254套，環比暴漲95%，同比更是直接翻番。
??資料顯示，2013年9月上海自貿區獲批消息一出，3—4個月的時間周邊房價呈幾何級增長，普漲20%—30%，個別項目增幅一度達到52%，但2014年1月、2月周邊房價出現回落，以外高橋板塊為例，二手房成交量較2013年同期下降近六成，二手房價格普降5%左右。
??對於南沙房地產市場而言，發生在上海自貿區身上的舊事會否重演？
??趙卓文認為，廣州與上海的城市定位有差別，上海自貿區的情況也與南沙自貿區也有有所不同。在此之前，“新區”的概念業已為南沙房地產帶來瞭一輪發展機會，房價也上漲瞭一定幅度，自貿區申請成功將推動南沙的進一步發展，但仍需考慮政策落地與實施的具體情況。趙卓文估計，作為廣州乃至廣東地區炙手可熱的地區，南沙後力十足，預期有20%的漲幅。
??韓世同提到，在南沙自貿區政策落地之前，樓盤不宜借勢漲價。他認為，如果短期內樓價炒得虛高，等真正要發展的時候，企業也許就不願進駐。他說：“開發商隻是為未來南沙進駐的企業來建造辦公、居住的產品，還沒把企業請進來就把門檻搞這麼高是不對的。”韓世同建議，房企應利用南沙自貿區的利好來減少庫存。
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??土地市場能否持續火爆？
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